「買うか借りるか」を一つの数字で決められない理由
この問いに対してよくある誤答は、「月々のローン返済額」と「月額賃料」を並べて安いほうを選ぶという比較です。この比較自体が間違っているわけではありませんが、判断材料としては物足りません。ローン返済額には元本部分と利息部分が混ざっており、元本返済はキャッシュの流出であると同時に、資産を積み上げていく側面でもあります。一方、賃料は全額が費用として消えていきます。同じ「月々出ていく金額」でも、その金額が会社に何を残すかはまったく違うのです。
加えて、購入は貸借対照表の左右を同時に膨らませます。賃借は原則として損益計算書だけを通過する取引として扱われてきましたが、この前提は第16回で扱う新しい会計基準の影響を受けつつあります。そして、事業をやめる、あるいは移転するときの自由度も、購入と賃借とではまったく異なります。キャッシュフロー、バランスシート、撤退の自由度。この三層で比べて初めて、判断の材料がそろいます。
キャッシュフロー面の比較：初期投資と月次負担
購入の初期投資は、頭金、諸費用、仲介手数料、登記費用などがまとまって発生します。借入を使う場合でも自己資金の投入は避けられないことが多く、開業資金の中で不動産取得に厚く配分すると、運転資金や設備投資に回せる余力が減ってしまいます。賃借の初期費用は保証金や敷金が中心で、購入に比べて小さく抑えられる場合が多いといえます。
月次のキャッシュフローで見ると、ローン返済額のうち元本部分は費用にならないため、損益計算書上の利益よりも手元に残る現金の減り方が大きく見えます。これは悪いことではなく、元本返済は将来の無借金物件という資産に形を変えているだけです。一方、賃料は全額が経費になるため、法人税の計算上は課税所得を圧縮する効果があります。キャッシュの出方は同じでも、税務上の扱いと資産形成への寄与がまったく異なるという点を混同しないことが、比較の出発点になります。
バランスシート面の比較：資産・負債・自己資本比率
購入すると、土地と建物が固定資産として計上され、同時にローンが負債として計上されます。総資産と総負債がともに膨らむため、自己資本比率は借入の分だけ低下します。金融機関の融資審査や取引先の与信判断で自己資本比率が重視される場面があることを踏まえると、この変化は経営指標の見え方に影響してきます。
賃借は、これまでの会計処理のもとでは貸借対照表への計上が小さく、資産・負債をあまり膨らませないという性質を持っていました。これが「賃借はバランスシートを軽く保てる」という説明の根拠になってきたのです。ただし、この前提はいつまでも変わらないものではなく、会計基準の見直しによって変わりつつある領域でもあります。詳細は第16回で扱いますので、ここでは、少なくとも購入は自己資本比率を押し下げる方向に働きやすいという構造だけ押さえておきましょう。
用語の整理
キャッシュフロー（CF）は一定期間の現金の出入り、バランスシート（BS・貸借対照表）はある時点での資産・負債・純資産の残高を示す表です。自己資本比率は、総資産に占める純資産の割合を指し、値が高いほど負債への依存度が低いとされる指標です。
撤退の自由度という第三の軸
CFとBSの比較だけでは見落とされやすいのが、事業をやめる、あるいは移転すると決めたときにどれだけ身軽に動けるかという軸です。賃借は契約の解約手続きで完結する一方、解約予告期間や違約金、原状回復費用が発生します。これらは第15回と第19回で詳しく扱いますが、契約書に定められた条件次第で撤退コストの大小は変わってきます。
購入の場合、撤退とは物件の売却を意味します。売却には買主を探す時間がかかり、市況によっては希望価格で売れない流動性リスクを負うことになります。含み益が出ていれば売却益になりますが、含み損が出ていれば損失が確定します。つまり賃借の撤退コストは契約時にある程度予測できるのに対し、購入の撤退コストは市況という不確実性を含むという違いがあるのです。事業の変化速度が速い業態ほど、この違いの重みは増していきます。
架空の計算例で比較表をつくる
以下は考え方を示すための架空の計算例であり、実在の物件や取引の数値ではありません。ご自身の見積書や試算表の数字に置き換えて使ってみてください。
総保有コスト（TCO）＝ 初期投資 ＋ 保有期間中の月次負担の合計 － 撤退時の回収額購入・賃借の両方をこの式に当てはめて比較します
| 比較項目 | 購入（例） | 賃借（例） |
|---|---|---|
| 初期投資 | 頭金・諸費用として2,000万円 | 保証金として200万円 |
| 月次負担 | ローン返済 月30万円（元本20万円・利息10万円） | 賃料 月35万円 |
| 自己資本比率への影響 | 資産・負債ともに増加し比率は低下方向 | 影響は限定的（詳細は第16回） |
| 10年後の撤退時 | 売却額と残債の差額（含み損益） | 解約予告と原状回復費のみ |
この骨格にご自身の数字を入れてみると、月々の支払額だけでは見えなかった差が浮かび上がってきます。特に確認したいのは、購入の月次負担に含まれる元本部分は資産形成であって単純な費用ではないという点、そして撤退時の欄には市況という変数が残るという点です。
- 初期投資を洗い出す購入なら頭金・諸費用・登記費用、賃借なら保証金・敷金・仲介手数料を、見積書ベースで並べてみましょう。
- 月次負担を元本と利息・費用に分けるローン返済表から元本と利息を分離し、賃料と単純に比較しないようにします。
- 自己資本比率への影響を試算する現在の貸借対照表に、購入時の資産・負債を仮に加えて比率を再計算します。
- 撤退シナリオを両方で書く5年後・10年後にやめる場合の回収額または撤退費用を、契約条件と市況の幅を持たせて見積もります。
- TCOを比較し、差額の意味を言語化する数字の差だけでなく、その差がどのリスクの対価なのかを言葉にしておきましょう。
比較表を作る前に集める資料
金融機関のローン試算表（元利均等の内訳付き）、賃貸借契約書の解約条項と原状回復条項、直近の自己資本比率がわかる決算書、対象エリアの売買・賃貸の募集事例。これらがそろわないまま比較してしまうと、印象論での判断になりやすいので注意しましょう。
まとめ
- 「買うか借りるか」は月額の大小ではなく、CF・BS・撤退の自由度という三層で比較します。
- ローン返済額は元本と利息に分けて考えないと、賃料との単純比較を誤ってしまいます。
- 購入は資産と負債を同時に増やし、自己資本比率を押し下げる方向に働きやすくなります。
- 撤退コストは、賃借では契約条件からある程度予測でき、購入では市況という不確実性を含みます。
- 比較は架空の数字でかまわないので、まず表の骨格を作り、自社の見積もりを当てはめて検証してみましょう。
次回は、自社ビル経営がもたらす含み益と担保余力という利点と、引き換えに失う機動力について扱います。
