自社ビル経営の光と影：含み益・担保余力と、失う機動力

自社ビル経営が語られるときの「光」の中身

自社ビル保有の利点として語られる話は、おおむね三つに集約されます。第一に、地価や建物価値が上昇すれば含み益が積み上がるという資産形成の側面。第二に、その不動産を担保にすることで追加の資金調達余地が生まれるという側面。第三に、賃料の値上げ交渉や更新拒絶にさらされないという安定性の側面です。第4回で触れたように、角地や階層といった立地条件がそのまま建物の資産価値に跳ね返るため、良い立地で自社ビルを持つことは一見すると二重に得なように見えます。

ただし、これらの利点はどれも条件付きです。含み益は売却して初めて現金になります。担保余力は追加の借入をする意思があって初めて意味を持ちます。賃料変動からの解放は、固定資産税や修繕費という別の変動要因と引き換えでもあります。光の部分だけを見て判断すると、この後で触れる影の部分を見落としてしまいます。

含み益という資産形成の効果

不動産の時価が取得価格を上回っている状態を含み益と呼びます。会計上、土地は取得原価で計上され続けるため、時価との差額は帳簿には表れません。この含み益は、金融機関との対話や事業承継の場面で、企業の実質的な体力を示す材料として使われることがあります。

担保余力が経営に与える余地

自社物件を担保に入れられる状態は、運転資金や設備投資のための借入枠を確保しやすくするという意味で、経営の選択肢を広げてくれます。無担保での借入に比べて金利条件が有利になる場合があるとも言われますが、条件は金融機関と時期によって大きく異なるため、ここでは方向性の説明にとどめておきます。

一方で、担保に入れるという行為自体が新たな制約を生みます。担保に入れた不動産は、原則として担保権者の同意なしに売却や大規模な用途変更がしにくくなります。担保余力を使うたびに、その不動産の処分の自由度は目減りしていきます。担保余力は「使える資源」であると同時に、「使うと身動きが取りにくくなる資源」でもあるのです。

「影」：資金固定と機動力の喪失

自社ビル経営の副作用として最も重いのは、まとまった資金が長期間その一棟に固定されてしまう点です。事業が成長して面積が足りなくなっても、逆に縮小して面積が余っても、賃借であれば契約の見直しで対応できる場面が、自社物件では建て替え・増改築・売却という大掛かりな意思決定に置き換わってしまいます。

移転のハードルも上がります。賃借なら解約予告期間を経て次の物件に移れますが、自社物件では買い手を見つける時間と手続きが必要になります。市況が悪ければ希望価格で売れず、事業の意思決定が不動産の売却スケジュールに引きずられることも起こり得ます。第9回で扱った撤退の自由度の軸で見ると、自社ビルは賃借よりも明確に機動力が劣る選択だといえます。

保有が向く事業・向かない事業を事業の変化速度で分ける

ここまでの整理をふまえると、保有の向き不向きを判断する軸は、業種そのものよりも事業の変化速度にあるとわかります。店舗フォーマットの見直し頻度が低く、立地条件の重要性が長期にわたって変わらない事業、たとえば製造拠点や本社機能などは、資金固定のデメリットが相対的に軽く、含み益と担保余力という利点を享受しやすいといえます。

逆に、出退店の判断サイクルが速い小売・飲食のチェーン展開や、事業モデル自体が数年単位で変わりうる業態では、自社ビルの機動力の低さが成長の足かせになりやすくなります。将来の拡大・縮小・業態転換の可能性が高い事業ほど、賃借を基本としながら、本社機能など変化の少ない部分だけを保有するという使い分けも選択肢になります。

1. 過去5年の拠点の増減回数を数える出店・退店・移転・面積変更が何回あったかを数え、変化速度の目安にします。
2. 今後3〜5年の事業計画上の拠点変化を見積もる拡大・縮小・統廃合の予定があるかを確認します。
3. 保有した場合の資金固定額を試算する頭金・諸費用に加えて、担保に入れた場合の追加借入余地の見込みも並べてみます。
4. 売却にかかる想定期間を確認する対象エリアの同種物件の直近の成約事例から、売却完了までの目安期間を仲介会社に確認しておきましょう。

まとめ

次回は、保有不動産を売却して同じ物件を借り続けるセール・アンド・リースバックの仕組みと落とし穴を扱います。