減価償却とは何か：費用計上と現金流出のタイミングがずれる
建物や設備を取得したとき、その支出は取得した年度に全額を費用にすることはできません。使用できる期間（耐用年数）にわたって分割し、毎年少しずつ費用として計上します。これが減価償却です。現金は取得時にまとまって出ていくのに対し、費用計上は何年にもわたって少しずつ進むというタイミングのズレが、この制度の本質になっています。
逆に取得から数年が経つと、現金の支出はすでに終わっているのに、損益計算書の上ではまだ費用として計上され続ける局面がやってきます。このとき減価償却費は「利益を減らすが現金は減らさない費用」になります。会社に残る現金という観点で見れば、減価償却費は見えない形で手元に残っている現金だと捉えられます。これがこの記事のタイトルにある「見えない現金」の意味です。
簡易営業キャッシュフロー ＝ 営業利益 ＋ 減価償却費実際の営業CFは運転資金の増減なども加味するため、この式はあくまで概算の考え方を示すものです
建物と内装設備で耐用年数が違う理由
耐用年数は資産の種類・構造・用途ごとに法令で定められており、税務上の減価償却費の計算はこの年数を基礎に行います。建物は構造（鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造・木造など）と用途（事務所用・店舗用・飲食店用など）の組み合わせで年数が変わります。国税庁の耐用年数表によれば、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の建物は事務所用が50年、店舗用・住宅用が47年、飲食店用は内装仕上げの構成割合に応じて34年または41年に区分されています（出典：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf 、2026年9月6日時点で確認）。
一方、内装工事や什器・備品といった内装設備は、建物本体よりはるかに短い年数で区分されることが多くなっています。空調や電気配線などの建物附属設備、厨房機器や什器などの器具備品は、それぞれ独立した耐用年数表の項目に従います。建物本体は数十年単位、内装設備は数年から十数年単位という桁の違いがあることを押さえておきましょう。
耐用年数の適用について
耐用年数は構造・用途・資産の種類によって細かく区分されており、実際にどの区分に該当するかの判定には専門的な確認が必要です。この記事で挙げた年数は国税庁公表資料に基づく一般的な例であり、個別の物件・設備への当てはめは税理士に確認してください。
損益とキャッシュフローの乖離を図で見る
図のように、現金は取得時に大きく流出し、その後の月々の現金支出は借入返済など別の要因に限られます。これに対して減価償却費は、耐用年数の期間にわたって費用計上が続きます。取得直後は現金の減り方が費用計上を上回り、その後は逆に費用計上が現金の減り方を上回る局面が訪れます。この後半の局面で、減価償却費が「見えない現金」として資金繰りに寄与してくれます。
賃貸借契約期間と償却期間のズレが撤退時の損失を生む構造
内装工事や造作は、多くの場合、賃借した建物に対して行われます。ここで問題になるのが、減価償却の計算に使う年数と、実際に借りていられる期間が一致するとは限らないという点です。
国税庁のタックスアンサーによれば、他人の建物に対して行った造作は、原則としてその造作の種類・用途・使用材質などから合理的に見積もった年数で償却しますが、更新のできない定期借家契約などで賃借期間が明確に定まっており、有益費や買取りの請求ができない場合には、その賃借期間を耐用年数として償却できる特例が認められています（出典：国税庁タックスアンサー No.5406「他人の建物に対する造作の耐用年数」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5406.htm 、2026年9月6日時点で確認）。
この特例を使わずに、通常の資産としての耐用年数（実務上10年前後になることが多い）で内装造作を償却していると、契約期間がそれより短い場合には、退去時点でまだ帳簿に残っている未償却の造作費用を、まとめて損失として処理せざるを得なくなります。契約期間が短いほど、この未償却残高がまとまって撤退時の損失に跳ね返るリスクが高まります。第15回で扱う撤退基準の設計では、この未償却残高を撤退総コストの一項目として必ず織り込んでおく必要があります。なお、退去時に居抜きとして造作を譲渡できれば、未償却残高の一部を回収できる場合もあります。造作譲渡料の値付けの考え方は第22回で扱います。
| 状況 | 未償却残高の扱い | 撤退時の影響 |
|---|---|---|
| 償却年数 ＜ 契約期間 | 契約終了前に償却が完了 | 撤退時の損失は生じにくい |
| 償却年数 ＞ 契約期間 | 契約終了時点で未償却残高が残る | 残高を一括で損失計上する必要が生じうる |
| 賃借期間の特例を適用 | 賃借期間そのものを耐用年数にできる場合がある | 条件を満たせば未償却残高のリスクを抑えられる |
実務での使い方：資金繰り計画への織り込み
- 取得資産を建物・建物附属設備・器具備品に分解する一括りにせず、区分ごとに耐用年数が違うことを前提に見積書を分けます。
- 内装造作について特例適用の可否を確認する契約が更新のできない定期借家か、有益費・買取請求権がないかを税理士とともに確認します。
- 簡易営業CFを毎期試算する営業利益に減価償却費を足し戻し、実際に手元に残る現金の目安を持っておきましょう。
- 契約終了時の未償却残高を試算しておく現在の契約期間で終了した場合に、どの資産にいくらの未償却残高が残るかを事前に把握しておきます。
決算書で確認すること
固定資産台帳で、建物・建物附属設備・器具備品それぞれの取得価額、償却方法、残存耐用年数を確認します。賃貸借契約の残存期間と突き合わせ、契約終了時点での未償却残高がどの程度になるかを試算しておくと、撤退判断の材料になります。
まとめ
- 減価償却費は利益を減らすが現金は減らさない費用であり、「見えない現金」として資金繰りに寄与します。
- 建物は構造・用途で耐用年数が数十年単位、内装設備は数年から十数年単位と桁が異なります。
- 内装造作は、条件を満たせば賃借期間を耐用年数にできる特例があります。
- 償却年数が契約期間より長いと、退去時に未償却残高がまとまって損失になるリスクがあります。
- 資産区分ごとの耐用年数と契約の残存期間を突き合わせ、撤退時の損失を事前に試算しておきましょう。
次回は、固定資産税・都市計画税の基本的な仕組みと、評価替えが利益を圧迫する年について扱います。
