居抜き物件の買い方：残存設備をどう値付けするか

居抜き物件と造作譲渡料の関係

居抜き物件とは、前のテナントが使っていた内装や厨房設備、什器などをそのまま引き継いで開業できる物件のことです。このとき、設備を残してくれた前テナントや仲介会社へ支払うお金が「造作譲渡料」と呼ばれるものです。第19回で整理したとおり、造作譲渡料は貸主に預ける保証金や敷金とは性格が異なり、設備そのものの価値に対する支払いという位置づけになります。

居抜き物件の魅力は、内装工事や設備投資にかかる初期費用を抑えられる点にあります。ただし、造作譲渡料の値段が設備の実態と見合っていないと、初期費用を抑えたつもりが、結果的に新しく内装を作るより割高な買い物になってしまうこともあります。

残存設備をどう評価するか

造作譲渡料が妥当かどうかを考えるときは、次の三つの視点で残っている設備を評価する方法が有効です。

経過年数だけを見て「まだ使えそうだから安い」と判断してしまうと、後で困ることがあります。設備が古くても、法律で定められた耐用年数の範囲内で問題なく使えることもあれば、逆に見た目がきれいでも自分の営業に必要な仕様を満たしていないこともあるからです。評価は、経過年数・更新コスト・将来の義務という三つを組み合わせて行いたいところです。

造作譲渡料は、貸主に払う賃料や保証金とは別に、前テナントや仲介会社との個別交渉で決まる金額です。ですから、提示された金額をそのまま受け入れる必要はなく、評価の結果を減額交渉の材料にすることができます。経過年数が古く、更新コストがかかりそうな設備が多い場合は、その改修費用の見積りを根拠に譲渡料の減額を求めるのはよくある交渉のやり方です。逆に、造作の稼働状況がよく、保守記録も整っているのであれば、価格の妥当性を判断しやすく、交渉の余地は小さくなります。

安く見えて結果的に高くつく典型パターン

よくある失敗は、造作譲渡料の安さだけを見て契約してしまい、開業後に大がかりな改修が必要になるケースです。厨房設備の配管や電気容量が自分の業態に合っておらず、造作譲渡料に加えて改修費用が上乗せになると、最初から新しく内装をした場合と総額が変わらない、あるいは上回ってしまうこともあります。

もう一つよくあるのが、退去するときの撤去義務が誰にあるのか曖昧なまま契約してしまうケースです。前テナントが残した造作を「引き継いだだけ」のつもりでいても、契約書の上では自分が設置したものとみなされ、将来の退去時に全額自己負担で撤去する義務を負うことがあります。造作を引き継ぐときは、その造作が誰の所有物で、撤去義務が誰にあるのかを契約書ではっきりさせておきたいところです。

もう一つ見落とされやすいのが、設備の保証やメーカー保守の扱いです。厨房機器や空調は、リース契約が残っている場合や、譲渡によって保証が失効してしまう場合があります。譲渡対象の設備がリース物件かどうか、保証期間が残っているかどうかを、前テナントや貸主に確認しておかないと、開業直後に故障したときに思わぬ費用がかかることがあります。

内見時の確認手順

1. 設備一覧と設置年を書面で提示してもらう口頭説明だけでなく、機器名・型番・設置時期が分かる資料をもらうようにしましょう。保守記録があれば、稼働状況を知る参考になります。
2. 自社の業態に必要な改修範囲を専門業者に見てもらう内見に施工業者や設備業者に同行してもらい、改修が必要な箇所と概算費用を契約前に把握しておきましょう。
3. 撤去義務の帰属を契約書で確認する引き継いだ造作について、将来の退去時に誰が撤去費用を負担するのかを条文で確認し、曖昧であれば契約書に明記してもらうよう求めましょう。

居抜き物件は、前のテナントが撤退した理由を推測する材料にもなります。商圏の縮小や競合の増加が理由であれば、造作だけでなく立地環境も含めて評価しておきたいところです。商圏をどう推定するかは第02回で扱いました。設備の値付けだけでなく、なぜ居抜きとして出てきたのかという背景も合わせて確認しておきましょう。

まとめ

次回は、貸主から立退きや更新拒絶を求められた場合に、立退料がどのような要素で決まり、どの順序で交渉を進めればよいのかを整理します。