固定資産税・都市計画税とは何か
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・家屋・償却資産を所有する方に、その資産の価値に応じて市町村（東京23区は東京都）が課す税です。都市計画税は、都市計画法に基づく市街化区域内の土地・家屋を対象に、固定資産税とあわせて徴収されることが多い税です。どちらも、賃料や借入金利のように契約で決まるものではなく、行政が毎年決定する保有コストという点で、他の固定費と性格が異なります。
税額の基本的な仕組み：課税標準と税率
税額は、固定資産の評価額（課税標準額）に税率を掛けて算出されます。総務省の資料によれば、固定資産税の標準税率は1.4%と定められています（出典：総務省「固定資産税の概要」 https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/149767_08.html 、2026年9月6日時点で確認）。都市計画税は、市町村が条例で定める制限税率の範囲内で設定されます。ただし標準税率・制限税率は地方税法上の枠組みであり、市町村によって実際の適用税率や課税標準の特例の運用が異なる場合があるため、対象エリアの数字は必ず自治体の窓口や公表資料で確認するようにしてください。
固定資産税額（概算） ＝ 課税標準額 × 税率課税標準額は時価そのものではなく、評価基準に基づく評価額に各種特例を適用した金額です
税率・特例は自治体・時期で変動する
固定資産税・都市計画税の税率や各種の軽減措置は、地方税法の枠組みの範囲内で自治体ごとに異なり、また税制改正によって変わることがあります。この記事は制度の一般的な仕組みを説明するものであり、具体的な税額の見積もりは、対象不動産が所在する市町村への確認と、税理士など専門家への相談を経てから行ってください。
評価替えという3年周期のイベント
固定資産の評価額は毎年見直されるわけではありません。総務大臣が定める固定資産評価基準に基づき、原則として3年に一度、土地・家屋の全件評価替えが行われます（出典：総務省「固定資産税の概要」 https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/149767_08.html 、2026年9月6日時点で確認）。この評価替えが行われる年度を基準年度と呼び、翌年度・翌々年度は原則として基準年度の評価額が据え置かれます。
ここで注意したいのは、評価替えのタイミングでは地価の動向によって評価額が大きく動く可能性があるという点です。地価が上昇している局面で評価替えを迎えると、税額が段階的に引き上げられ、想定していなかった年に利益を圧迫することがあります。3年ごとに一度、評価額が跳ねる可能性があるというリズムを事業計画のカレンダーに組み込んでおくと、実務上の備えになります。地価の長期的な方向性そのものは、人口動態などG マクロと将来で扱うより大きな環境変化の影響を受けます。人口減少が商圏や地価に及ぼす長期的な影響については第46回で扱います。
住宅用地特例と、事業用の土地では効きにくい軽減措置
固定資産税・都市計画税には、住宅用地の税負担を軽減する特例があります。総務省の資料によれば、小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）は固定資産税の課税標準が評価額の6分の1に、一般住宅用地（200平方メートルを超える部分）は3分の1に軽減されます（出典：総務省「固定資産税の概要」 https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/149767_08.html 、2026年9月6日時点で確認）。都市計画税についても、同様の考え方で軽減が設けられています。
この特例は文字どおり「住宅用地」を対象にしたものであり、店舗・事務所・工場など、専ら事業の用に供される土地は原則としてこの軽減の対象になりません。同じ広さの土地でも、住宅として使われているか事業用として使われているかで、税負担の重さが構造的に異なる可能性があります。店舗併用住宅など用途が混在する場合の按分の扱いは個別性が高いため、自治体の資産税担当窓口に直接確認するのが確実です。
| 論点 | 賃借の場合 | 保有の場合 |
|---|---|---|
| 負担者 | 貸主が負担し賃料に反映されることが多い | 所有者が直接負担する |
| 金額の見え方 | 賃料に内包され個別に意識しにくい | 毎年の納税通知書で個別に把握できる |
| 変動要因 | 賃料改定のタイミングで反映 | 評価替え（3年周期）で段階的に変動しうる |
保有コストとして事業計画に織り込む方法
- 直近の納税通知書を確認する現在の課税標準額と税額、適用されている特例の有無を把握します。
- 次の評価替え基準年度を確認する直近の基準年度から3年後が次の評価替え年になります。自治体の公表資料で確認しましょう。
- 地価動向を踏まえた増減シナリオを持つ評価替えで評価額が上下した場合の税額変化を、複数シナリオで試算しておきます。
- 事業用地か住宅用地かの区分を確認する用途が混在する場合、按分方法によって特例の適用範囲が変わるため、自治体に確認しましょう。
- 資金繰り計画に評価替え年を明記する評価替えのある年度は保有コストが変動しうる前提で、年次の資金繰り表に注記しておきます。
自治体窓口で確認すること
対象不動産の現在の評価額と課税標準額、適用されている特例の種類、次の評価替え基準年度、事業用地としての取り扱い区分。これらは固定資産税課（資産税課）で確認できることが多いです。
まとめ
- 固定資産税・都市計画税は、契約ではなく行政が毎年決める保有コストです。
- 税額は評価額に税率を掛けて算出され、標準税率・制限税率は地方税法の枠組みで定められています。
- 評価額は原則3年ごとの評価替えで見直され、地価動向次第で段階的に税額が動きます。
- 住宅用地特例は事業用の土地には原則効かず、用途によって負担の重さが構造的に異なります。
- 納税通知書・評価替え年度・用途区分を確認し、資金繰り計画に保有コストの変動を織り込みましょう。
次回は、店舗の撤退判断を感情ではなく数値で行うための、契約前に決めておく撤退基準の設計を扱います。
