セール・アンド・リースバックの使いどころと落とし穴

セール・アンド・リースバックとは何か

セール・アンド・リースバックは、保有する不動産を投資家や不動産会社に売却し、その相手と新たに賃貸借契約を結んで、売却後も同じ場所で営業を続ける取引です。事業の現場は何も変わらないまま、貸借対照表の上では「所有する不動産」が「賃借する不動産」に置き換わり、代わりにまとまった現金が手元に入ってきます。

関係者は三者ではなく実質二者です。もとの所有者は売主兼賃借人になり、買主は新しい所有者兼賃貸人になります。買主の多くは、安定した賃料収入を目的とする不動産投資家やファンドです。第10回で扱った自社ビル経営の裏返しとして、保有のメリットを手放す代わりに現金を得る取引だと捉えると、位置づけがつかみやすくなります。

何のために使うのか：資金化の狙い

SLBが選ばれる典型的な場面は、不動産という固定化された資産を現金化し、本業の運転資金や設備投資、あるいは複数店舗展開のための出店資金に回したいときです。銀行借入と異なり、担保設定という形を取らずに不動産の価値をそのまま資金化できる点が特徴になります。

もう一つの狙いは、事業リスクと不動産保有リスクを切り離すことにあります。不動産の価格変動リスクを新しい所有者に移し、自社は本業の収益に集中するという考え方です。第38回で扱うCRE戦略（企業不動産戦略）の一環として、保有不動産の棚卸しの結果、非中核の資産を圧縮する目的でSLBが選ばれることもあります。

対価として生じる賃料負担と契約上の制約

SLBは資金を生み出す一方で、確実な対価を発生させます。売却前は自己所有だった物件に、新たに賃料の支払い義務が生じます。この賃料は、通常の賃貸借と同様に将来にわたって発生し続ける固定費であり、第12回で扱う賃料負担率の議論がそのまま当てはまります。

契約条件によっては、当初の賃貸借期間、賃料改定の頻度と方法、更新の可否、そして中途解約や物件の買戻しに関する条項が細かく定められます。売却時に有利な条件を引き出せても、その後の賃貸借条件が事業の柔軟性を縛ることがあるため、売却額だけでなく契約全体をセットで評価しておきたいところです。

実質的な資金化額 ＝ 売却額 － 諸費用 － 将来の賃料総額の現在価値相当分売却額だけを見て有利不利を判断しないという考え方を式で表したものです

銀行融資との比較：どちらで資金を作るか

銀行融資は完済すれば負担が終わるのに対し、SLBの賃料は契約が続く限り発生し続けます。資金の使い道が一時的なものであれば融資、恒久的に不動産保有から離れたいのであればSLBという整理が一つの目安になります。ただし融資の可否は事業の信用力に依存し、SLBの成立は物件そのものの収益性や立地の評価に依存するため、必ずしも自由に選べるとは限らない点には注意が必要です。

検討時に確認すべき契約条項

1. 賃貸借期間と更新条件を確認する当初期間だけでなく、更新の可否と条件、貸主都合での解約リスクの有無を確認します。契約条項の読み方はC 契約・法務で扱う分野であり、詳細な考え方は第17回・第18回で扱います。
2. 賃料改定条項を確認する固定賃料か、一定期間ごとの見直しがあるか、見直し方法が客観的な指標に基づくかを確認します。
3. 買戻し条項の有無を確認する将来買い戻せる選択肢があるか、ある場合の価格算定方法まで契約書で確認します。
4. 中途解約・原状回復条件を確認する事業縮小時の退去のしやすさを、通常の賃貸借と同水準で比較しておきます。

まとめ

次回は、賃料負担率という指標を使い、業種によって健全な水準がどう変わるかを扱います。