定期借家と普通借家、経営者目線での使い分け

普通借家と定期借家、制度上の分かれ目

第17回で見た借地借家法第28条の「正当事由」規定は、更新が予定されている普通借家契約を対象とするものでした。これに対して定期借家契約は、借地借家法第38条に基づき、契約で定めた期間の満了によって更新なく終了することを、あらかじめ合意しておく契約形態です。書面（電磁的記録を含む）による契約と、更新がない旨を記載した書面での事前説明が要件とされています（借地借家法第38条。出典: e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090、2026年9月6日確認）。

この一点の違いから、賃料交渉力、投資回収の設計、撤退のしやすさまで、実務上の結果は大きく分かれてきます。制度の違いを正確に理解しないまま契約書の期間欄だけを見て判断してしまうと、想定していた事業計画と契約の前提がずれてしまうことになります。

更新の可否が投資回収期間に与える影響

内装や厨房設備への投資は、営業を続けられる期間が長いほど一件あたりの負担が軽くなります。普通借家契約は更新が原則であり、正当事由がない限り貸主の都合で終了させられにくいため、投資回収の前提となる営業期間を長めに見積もりやすくなります。一方、定期借家契約は契約期間の満了で確実に終了するため、初期投資は契約期間内で回収し切る前提で計画しておく必要があります。

再契約という形で定期借家契約を更新することも実務上は行われていますが、これは法的には新しい契約の締結であり、貸主が再契約に応じてくれる保証はありません。「実質的には更新できるはず」という期待だけで長期の投資回収計画を組んでしまうのは、契約形態の性質に合わない考え方です。

なお借地借家法第38条には、床面積200平方メートル未満の建物について、転勤や療養など「やむを得ない事情」により賃借人が建物を自分の生活の本拠として使うことが難しくなったときは、賃借人側から中途解約を申し入れられる規定も置かれています（出典: e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090、2026年9月6日確認）。もっともこの規定は主に居住用途を想定したものであり、事業用の店舗にそのまま当てはまるかどうかは、契約書の文言や利用実態によって判断が分かれるとされています。事業用の定期借家契約で中途解約を想定する場合は、この法定の解約権に頼るのではなく、契約書に独自の中途解約条項を盛り込めるかどうかを交渉しておくのが現実的です。

賃料交渉力の違い

普通借家契約では、賃借人は更新拒絶に対して正当事由という反論の余地を持つため、賃料改定の交渉でも一定の交渉力を持ちやすいとされています。これに対して定期借家契約では、期間満了時に再契約するかどうかは基本的に貸主の判断に委ねられるため、賃借人側が強気の交渉をしにくい局面が生まれやすくなります。

更新があるかないかは、原状回復や造作の扱いにも間接的に影響します。契約更新を重ねるほど内装への追加投資が積み重なり、退去時の原状回復の範囲をめぐる論点も複雑になりやすくなります。一方、定期借家契約では契約が終わる時期があらかじめ分かっているため、償却期間を契約期間に合わせて内装投資を計画しやすいという側面もあります。原状回復の条項をどう確定させておくかは第20回で、造作譲渡の値付けの考え方は第22回でお伝えします。

貸す側・借りる側、それぞれの有利不利

貸主にとって定期借家契約は、将来の建て替えや自己使用の計画がある物件で、期間満了とともに確実に明け渡しを受けられるという利点があります。逆に借主にとっては、長期の出店が前提の業態では不利に働きやすくなります。一方、短期間の実験的な出店や、期間限定の催事のような業態であれば、借主にとっても定期借家契約は選択肢になりえます。契約形態の有利不利は固定的なものではなく、事業の時間軸との相性で決まる、と整理できます。

賃料水準そのものについても、定期借家契約は更新がない分だけ賃料が相対的に抑えられる傾向がある、と語られることがあります。ただしこれは物件や地域の需給によって変わるため、一般化はできません。契約形態と賃料水準の関係を検討するときは、同じ条件の物件を複数比較して確認するのが現実的です。

まとめ

次回は、開店時に支払う保証金・敷金・造作譲渡料が、閉店時にどれだけ戻り、どれだけ消えるのかを整理します。