原状回復トラブルを防ぐ、契約時に握るべき条項

原状回復で揉める典型パターン

事業用の賃貸で退去するときに一番多い争いが、原状回復の範囲をめぐる対立です。よくあるのは、契約書に「原状回復のうえ返還する」とだけ書かれていて、その「原状」がどの状態を指すのか、契約時に具体的に詰められていなかったケースです。貸主は入居前の更地に近い状態(スケルトン、内装や設備を取り払った状態のこと)への復旧を求め、借主は自然に生じた経年劣化の分は含まれないと主張する、という構図になりやすいところです。

住宅の賃貸では、国土交通省が公表しているガイドラインで、通常の使用による傷み(通常損耗)や経年劣化の扱いが整理されています。ただしこれは主に住宅を対象としたもので、事業用の賃貸にそのまま当てはまるものではありません。事業用の賃貸では、契約書の記載内容が原状回復の範囲を左右する度合いが大きく、住宅以上に契約時の取り決めが重要になります。

住宅の賃貸をめぐっては、通常の使用によって生じる傷み(通常損耗)や経年劣化の分は、特約がない限り借主の負担にはならないという考え方が、判例上も整理されてきました。ただしこの整理は住宅の賃貸借を前提とした議論であり、事業用の店舗やオフィスにそのまま当てはまるとは限りません。事業用の賃貸では、契約自由の範囲が広く認められる傾向があるとされ、原状回復の範囲を借主負担とする特約の効力も、住宅より認められやすいと言われることがあります。だからこそ、契約時にどこまでを特約で借主負担にするのかを具体的に定めておくことが、住宅以上に重要になります。

「スケルトン返し」という言葉の定義のズレ

「スケルトン返し」という言葉自体、業種や地域によって指す状態が違うことがあります。建物の骨組みだけを残す状態を指す場合もあれば、天井や床の仕上げ材の一部を残してよい場合もあります。契約書に「スケルトン返し」とだけ書かれていて、具体的な仕様が添付されていないと、退去のときに貸主と借主で想定していた完成状態が食い違ってしまいます。

入居時に自分で内装を作り込んだ場合は特に、退去のときにどこまで撤去し、どこまで残せるのかを具体的に文書にしておく必要があります。前のテナントの造作を引き継いだ居抜き物件の場合は、自分が作っていない部分の撤去義務まで負わされていないかも確認しておきましょう。

契約時に確定させておくべき条項

原状回復のトラブルを防ぐために、契約時点で次のような事項を具体的にしておくことが、実務上の対策になるとされています。

復旧範囲を別紙で定義するときは、床・壁・天井・設備配管・空調・サインといった項目ごとに「残置可」「撤去必須」「原状復帰(入居前の仕様に戻す)」のいずれに当たるかを一覧にしておくと、退去のときの解釈の余地が小さくなります。図面と写真を添付し、口頭でのやり取りに頼らない形にしておくことが、実務上の基本になります。

写真記録・見積の取り方という実務手順

契約時と退去時の両方で、客観的な記録を残しておくことが、トラブルを未然に防ぐいちばん実務的な方法です。

1. 入居時に状態を写真・動画で記録する日付が分かる形で全体と部分の両方を撮影し、契約書または引渡書に添付しましょう。貸主側の立会いのもとで行うと、より効力を持ちます。
2. 工事内容と復旧範囲を書面で残す自分で内装工事を行う場合は、施工会社に依頼した工事範囲の図面を保管しておき、退去時の撤去範囲の根拠として使えるようにしておきましょう。
3. 退去前に複数の業者から見積を取る貸主指定の業者の見積が一つしかない場合、金額が妥当かどうかを確かめづらくなります。契約書で相見積りが認められているかを事前に確認しておきましょう。

物件の階層や区画の形によって、そもそも復旧しやすい内装かどうかも変わってきます。角地や上層階といった建物の条件が復旧コストに与える影響については、第04回で扱った視点も参考になります。

まとめ

次回は、フリーレントや賃料改定、更新料といった条件交渉の勘所を、貸主側の判断基準から逆算して整理します。