表面利回りは「募集条件」を映した数字である
物件広告に大きく表示される表面利回りは、次の式で計算される。
表面利回り ＝ 満室想定の年間賃料収入（GPI）÷ 物件価格GPI は Gross Potential Income の略。空室がまったくない前提の収入
この数字の弱点は分子にある。GPIは「全部屋が満室で、家賃を滞納する借主もいない」という前提の理論値であり、実際の収入ではない。さらに分母の物件価格も、仲介手数料や登記費用といった取得諸費用を含んでいないことが多い。つまり表面利回りは、最も収入を高く見せ、最も投資額を低く見せる組み合わせになりやすい。売り手側に有利な数字が広告の主役になるのは、ある意味で自然なことである。
だからといって表面利回りが無意味なわけではない。同じ売り手・同じ地域・同じ時期の物件を横並びで一次スクリーニングするには十分機能する。問題は、表面利回りだけを見て複数物件を比較したり、事業計画の前提に据えたりすることにある。
NOI利回りへ：何を控除するのか
実務でより信頼される指標がNOI（Net Operating Income、純営業収益）利回りである。GPIからNOIに至るまでには、大きく二段階の控除が入る。
第一段階は空室・貸倒損失の控除である。満室が続く前提は現実的ではなく、募集期間や退去に伴う空室、まれに発生する滞納を見込んでGPIから差し引く。ここまでを実効総収入（EGI）と呼ぶ。第二段階は運営費（OPEX）の控除である。管理委託費、修繕費の積立、公租公課、損害保険料、水道光熧費のうち貸主負担分などがここに含まれる。EGIから運営費を引いた残りがNOIになる。
運営費に何を含めるかは物件ごとに違う
大規模修繕の積立を運営費に含める資料もあれば、含めずに別枠で示す資料もある。ローン返済（元利金）や減価償却はNOIの計算には含めない。これらは「収益力」ではなく「資金調達の結果」だからである。
架空の計算例：同じ物件が別の数字に見える
次の表は、ある物件についての架空の計算例である。実在の物件・実在の相場とは無関係であり、あくまで計算過程を示すための仮の数字として読んでほしい。
| 項目 | 仮の金額・条件 |
|---|---|
| 物件価格（広告表示） | 1億円 |
| 取得諸費用（仮に価格の7％） | 700万円 |
| 満室想定年間賃料収入（GPI） | 800万円 |
| 空室・貸倒損失（仮に5％） | ▲40万円 |
| 実効総収入（EGI） | 760万円 |
| 運営費（仮にEGIの20％） | ▲152万円 |
| NOI | 608万円 |
表面利回り ＝ 800万円 ÷ 1億円 ＝ 8.0％広告に載る数字
NOI利回り ＝ 608万円 ÷（1億円＋700万円）＝ 約5.68％分子も分母も実態に寄せた数字
同じ物件でも、分子と分母の作り方によって2.3ポイント以上の差が生まれた。この差は誤差ではなく、何を数字に入れて何を入れなかったかの違いそのものである。表面利回りだけを見て意思決定すると、実質的な収益力を2〜3割ほど過大に見積もる結果になりかねない。
利回りの水準そのものは断定しない
本稿で示した8.0％や5.68％という数字は、計算の仕組みを説明するための架空の設定値であり、実在の相場水準を示すものではない。適正な利回り水準は業種、立地、建物の状態、金融環境によって大きく変わり、時期によっても変動する。実際の投資判断や物件評価では、必ず最新の取引事例や一次情報にあたり、税理士・不動産鑑定士など専門家の確認を得てほしい。
比較可能な数字に組み直す手順
- 分子をEGIまで作り直す広告のGPIに対して、対象エリアで一般的とされる空室率の仮定を置き、EGIを試算する。仮定の根拠（過去の稼働実績、地域の傾向）を必ずメモに残す。
- 運営費の内訳を要求する売り手・仲介会社に運営費の内訳（管理費、修繕積立、税金、保険）を提示してもらう。開示されない場合は同種物件の一般的な費用率を仮置きし、その旨を明記する。
- 分母に取得諸費用を足す仲介手数料、登記費用、不動産取得税などを物件価格に加え、総投資額を分母にする。
- 複数物件を同じ前提で並べる物件ごとに前提がバラバラだと比較の意味がない。空室率や運営費率の仮定をそろえたうえでNOI利回りを算出し、初めて横並びの比較ができる。
資料請求時に確認すること
レントロール（各区画の賃料・契約条件の一覧）、直近数年の運営費実績、固定資産税評価額、修繕履歴。これらが揃わないままの利回り表示は、あくまで参考値として扱う。
賃借側の視点からも意味がある指標
NOI利回りは、物件を買う側だけの指標ではない。損益計算書の内側から賃料の重さを測る賃料負担率に対して、NOI利回りは不動産そのものの収益力を外側から測る指標である。賃借する立場でも、貸主がその物件からどの程度のNOIを見込んでいるかを推測できれば、賃料改定や更新料の交渉で相手の採算ラインを想像する材料になる。立地の良さが賃料にどう織り込まれるかという論点は、第01回「立地八割」は本当かで扱った立地依存度の話とも根が同じであり、あわせて読むと理解が深まる。
まとめ
- 表面利回りは満室想定の賃料収入を物件価格で割った数字で、売り手側に有利な前提になりやすい。
- NOI利回りは空室・貸倒損失と運営費を控除したNOIを、取得諸費用込みの総投資額で割った数字である。
- 控除の中身をそろえない限り、複数物件の利回りを横並びで比較することはできない。
- 利回りの絶対水準は断定できない。空室率や運営費率の仮定を自分で置き、根拠を残すことが重要である。
- NOI利回りは購入判断だけでなく、賃借側が貸主の採算ラインを想像する材料にもなる。
次回は、このNOIを物件価格に還元する際の中心的な概念であるキャップレートを取り上げ、金利水準や投資家の期待利回りによって評価額がどう動くのかを整理する。
